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多數開發商預計上半年新房價格將小幅上漲
作者: 管理員 來源:三湘都市報 時間:04月12日
中國房地產市場在2016年走出先揚后抑的走勢。2016年初以來住宅銷售加速和房價上漲引發政府對資產泡沫的擔憂,導致去年10月出臺一系列旨在給樓市降溫的措施。最近一輪政策收緊多為針對一線城市和過熱二線城市的地方性措施,同時三線及以下小城市政策重心仍在持續消化住宅庫存。 為評估2016下半年樓市狀況及衡量開發商對2017上半年的前景預期,我們在春節過后的2月份開展最新一期中國開發商信心調研,該調研通常每半年一期。鑒于中國各城市樓市差距愈趨明顯,我們分別調研走訪了一、二、三線城市的不同開發商以便全面理解分化市場中開發商的經營狀況和擔憂因素。 最新一期開發商調研結果顯示,2016下半年開發商建設活動加速且這一勢頭有望持續到2017年上半年。鑒于二、三線城市開發商預計住宅銷售更旺且需加速回籠售樓資金,其建設活動勢頭要強于一線城市。三線城市部分開發商反饋稱地方政府出臺有利措施支持建設活動,包括加速審批流程和向當地開發商提供較具吸引力的改造項目。一線城市開發商積極擴大建設活動的動力較小。 開發商拿地意愿仍然較強,盡管土地供給仍相對緊張。我們調查的開發商反映,一線城市和無限購措施城市的地塊最為搶手。一、二線城市開發商熱衷于增加土地儲備的主要目的在于戰略發展和進一步擴張,而三線城市開發商盡管也有購地計劃,但由于外地開發商進入本地導致當地開發商面臨更高的地價,這阻礙了一部分當地開發商進入土地市場?紤]到近期土地供需動態,多數開發商預計上半年土地價格將進一步溫和上漲,其中二、三線城市部分開發商甚于預計地價漲幅將超過20%。 受樓市政策收緊的影響,一線城市受訪開發商預計住宅銷售將會降溫,但認為新樓盤供給減少或在一定程度上支撐銷售。2016下半年二、三線城市住宅銷售的迅猛增長給予當地開發商對2017上半年自有樓盤銷售前景以極大信心,多數二、三線城市受訪開發商預計今年上半年住宅銷售將會溫和提速。據我們調研的結果顯示,一、二線城市促銷活動并不普遍,但三線城市促銷賣房較為常見。部分開發商提供降低首付或首付分期服務,另有一部分提供價格優惠和加送住宅面積等。買房需求構成方面,我們的調研結果顯示真實需求繼續占據市場主導地位,一、三線城市主要購房者為首次購房和改善性需求購房,而二線城市投資和投機性購房需求相對較高。二線城市庫存消化趨于加速,三線城市次之。毗鄰限購大城市帶來的需求溢出效應、地方政府對舊房改造項目的現金補貼刺激當地需求以及有利的區域發展計劃增大外地購房需求等都成為了推動二、三線城市銷售的因素。如何吸引更多年輕人在當地生活、工作仍是擺在三線城市地方政府面前的一個挑戰。 我們的調研結果顯示2016下半年全國新房市場價格全線上漲,二線城市漲幅最為明顯。2017上半年房價前景方面,多數受訪開發商預計新房價格將小幅上漲。在二線城市開發商中,80%預計新房價格將上漲,其余開發商預計價格維持平坦。然而,鑒于一線城市的降溫措施和三線城市的去庫存壓力,60%的一、三線城市開發商預計上半年當地樓市將迎來溫和的價格回調。受訪開發商反映,由于第二套房按揭政策收緊,二手房市場遭受沖擊更大,尤其是在一線城市。 我們的調研結果顯示,開發商融資狀況經歷一段時期的銷售回升和寬松貨幣政策后有所改善。融資渠道方面,一線城市開發商稱幾乎完全可以獲得銀行貸款。53%的二線城市將銀行貸款作為主要融資來源,其次是自有資金。三線城市開發商表示融資來源較為多樣化,自有資金、銀行貸款和售樓收入位列前三大渠道。受訪開發商稱2016下半年銀行和非銀行融資成本均小幅下降,但融資可獲取性并無實質性改善。三線城市開發商融資成本明顯高于一、二線城市同行。盡管預計不會普遍出現,近半數受訪開發商預計今年上半年融資違約案例將略有增加。一、二線城市購房按揭貸款政策已明顯收緊。開發商反映,二、三線城市首套房平均按揭利率仍有85折到9折的利率優惠;而一線城市按揭利率僅有95折優惠。二套房按揭貸款利率幾乎沒有折扣;部分一、二線城市二套房按揭利率在基準利率基礎上上調幅度達10%。 受訪開發商預計2017上半年中央政府樓市政策仍將維持偏緊立場,并預計地方政府將出臺一些限制措施,一些地方最近已經出臺了相關限制措施。一線城市開發商預計地方限制政策最為嚴格,包括上調首付比例、進一步收緊按揭貸款以及更嚴格的戶籍限制和限購措施?紤]到最近一輪限購措施在去年10月出臺,僅三分之一的二線城市開發商預計當地政府將進一步收緊政策。三線城市開發商預計當地政府將進一步在開發商融資方面有所收緊;但開發商對最低首付和按揭政策預期不變,并預計戶籍政策將進一步放松。 基于我們的調研結果顯示的開發商信心指數,由2016年7月的56.3小幅升至2017年2月的58.4。這一結果并非表明2017年中國房地產市場不存在下行風險,而是體現出經歷了去年的市場回暖后,開發商的整體經營狀況有所改善,以更佳的狀態面對今年可能的樓市調整。防止房價上漲過快仍是房地產調控的一個重要目標。我們預計,今年價格很可能是一個停滯的狀況,不會有價格的大幅度上升,但大幅度下降的條件也不存在,并由此形成比較穩定的房地產市場投資。政府承諾將打擊投機性炒房并建立一套長效機制以抑制房地產泡沫?赡艿拇胧┌ㄖС终鎸嵭枨蟮陌唇艺卟π枨筝^大且剛性的大型城市增加土地供給, 以及房地產稅的推廣?偠灾,考慮到房地產行業對中國經濟的重要性,我們認為維持樓市健康、穩定發展對政府而言仍具備重大戰略意義。與此同時,抑制資產泡沫及相關金融市場風險同樣將是2017年政府工作的重點。 |